غـربـلـة الـســوق الــعــقـــاري مــــن الــــدخــــلاء
كتب- محمد الأندلسي | بلغ حجم تداول العقارات المسجلة في عقود البيع المسجلة لدى إدارة التسجيل العقاري بوزارة العدل، خلال العام 2020، مستوى 31.21 مليار ريال بنسبة نمو 36 % على أساس سنوي مقارنة بنحو 22.7 مليار ريال في 2019.
ويرى مراقبون أن هناك حزمة من محفزات نمو السوق العقاري خلال 2021؛ تتمثل في: انخفاض أسعار العقارات ووصولها إلى مستويات مغرية بالشراء، علاوة على فرز وغربلة السوق العقاري من الدخلاء، إلى جانب سريان القانون رقم 16 لعام 2018 بشأن تنظيم تملك غير القطريين للعقارات في قطر.
وسجل مؤشر أسعار العقارات الصادر عن مصرف قطر المركزي انخفاضا طفيفا في أسعار العقارات بواقع 18.2 نقطة على أساس سنوي، ليصل إلى مستوى 208.12 نقطة في ديسمبر 2020 مقارنة مع مستوى بلغ 226.32 نقطة في ديسمبر 2019. ورغم هذا الانخفاض، فإن أسعار العقارات في قطر قد قفزت بواقع 295.2 % خلال 14 عاما (الفترة من 2006 وحتى 2020)، حيث تكشف البيانات التاريخية عن ارتفاع أسعار العقارات من مستوى بلغ 70.7 نقطة في يونيو من العام 2006 إلى مستوياتها الحالية، وقد تواكب ارتفاع أسعار العقارات مع النمو الاقتصادي المتسارع لدولة قطر خلال 14 عاما.
ورغم تراجع مؤشر أسعار العقارات في 2020، إلا أن هذا الانخفاض جعل أسعار العقارات في قطر تصل إلى مستويات مغرية بالشراء، وقلص الفجوة بين الأسعار السوقية والأسعار العادلة للعقارات في قطر، فيما ساهم تنظيم إيقاع السوق العقاري من خلال القوانين والأنظمة والتشريعات في خروج الدخلاء من السوق، وهو ما ظهر واضحا في النمو القوى الذي حققه القطاع العقاري في عام 2020.
وتلقى السوق العقاري دفعة قوية من السماح للأجانب بتملك العقارات وفقا للضوابط عقب صدور قرار مجلس الوزراء رقم 28 لسنة 2020، بتحديد المناطق التي يجوز فيها لغير القطريين تملك العقارات والانتفاع بها، وشروط وضوابط ومزايا وإجراءات تملكهم لها وانتفاعهم بها تنفيذا للقانون رقم 16 لعام 2018 بشأن تنظيم تملك غير القطريين للعقارات في قطر.
ويبلغ عدد مناطق تملك غير القطريين للعقارات 9 مناطق، بينما يبلغ عدد مناطق انتفاع غير القطريين بالعقارات 16 منطقة، ليسجل بذلك مجموع المناطق التي تم تخصيصها لتملك العقارات والانتفاع بها لغير القطريين 25 منطقة، وتعتبر المناطق التي تم تخصيصها للتملك والانتفاع نموذجية وفق أحدث المواصفات التخطيطية والعمرانية العالمية، وقد روعي في أنظمتها التخطيطية والتصميمية أحدث المواصفات العقارية العالمية، مما يجعلها تلبي طموحات وتطلعات المستثمرين من مختلف دول العالم.
وتضم مناطق حق الانتفاع بالقطاع العقاري لمدة 99 سنة لغير القطريين 16 منطقة، وهي: منطقة مشيرب، وفريج عبد العزيز، والدوحة الجديدة، والغانم العتيق، ومنطقة الرفاع والهتمي العتيق، واسلطة، وفريج بن محمود 22، وفريج بن محمود 23، وروضة الخيل، والمنصورة وفريج بن درهم، ونجمة، وأم غويلينة، والخليفات، والسد، والمرقاب الجديد وفريج النصر، ومنطقة مطار الدوحة الدولي، فيما تشمل قائمة المناطق المشمولة بالتملك الحر في هذا القرار 9 مناطق، وهي: منطقة الخليج الغربي (لقطيفية)، ومنطقة اللؤلؤة، ومنتجع الخور، والدفنة (المنطقة الإدارية رقم 60)، والدفنة (المنطقة الإدارية رقم 61)، وعنيزة (المنطقة الإدارية)، ولوسيل، والخرايج، وجبل ثعيلب.
وافتتحت كل من وزارة العدل ووزارة الداخلية، مؤخرا، أعمال مكتب تملك غير القطريين للعقارات والانتفاع بها في منطقة اللؤلؤة، وذلك لتقديم خدمات تملك العقارات والانتفاع بها عبر نافذة واحدة للمستثمرين، ويمكّن المكتب المستفيدين من الحصول على سند الملكية في أقل من ساعة، كما يوفّر من خلال نظام آلي استحدثته وزارتا الداخلية والعدل، وإصدار الإقامة فور انتهاء إجراءات الملكية أو الانتفاع، وذلك في حال كان عقار المتملك أو المنتفع ضمن الفئة التي لا تقل قيمتها عن 730 ألف ريال، أي ما يعادل 200 ألف دولار أميركي، بحيث يحصل مالك العقار من هذه الفئة على إقامة له ولأسرته بدون مستقدم طيلة تملكه للعقار، كما يحصل صاحب العقار أو المنتفع به، بالإضافة إلى الإقامة له ولأسرته على مزايا الإقامة الدائمة التي تشمل الصحة والتعليم والاستثمار في بعض الأنشطة التجارية، في حال كانت قيمة العقار لا تقل عن 3 ملايين و650 ألف ريال، أي ما يعادل مليون دولار أميركي.
ومن ناحية أخرى، ساهم القانون رقم 22 لسنة 2017 بشأن تنظيم أعمال الوساطة العقارية في ضبط إيقاع السوق العقاري من خلال عمليات فرز وغربلة للوسطاء، وهو ما عزز من منسوب الشفافية وجعل الأسعار أكثر استقرارا. وبحسب القانون، فإن وزارة العدل تشترط لكي تمنح ترخيصا لمكتب الوساطة العقارية حزمة من الضوابط، وهي: أن يكون المكتب ملائما ومخصصا لمزاول أعمال الوساطة العقارية دون أي نشاط آخر لذات المرخص له أو لغيره، كما لا بد للمكتب أن يكون مستوفيا لاشتراطات الأمن والسلامة والدفاع المدني، وأن يكون مرخصا به كمقر لمزاولة نشاط تجاري من وزارة التجارة والصناعة، وأن يكون مزودا بالتجهيزات اللازمة لاستقبال العملاء والحفاظ على سرية المعاملات، وأن يكون مزودا بالتجهيزات اللازمة لاستقبال العملاء من ذوي الإعاقة وكبار السن، وأن تثبت على واجهته لوحة تعريفية باللغة العربية على الأقل، مبينا بها نوع النشاط، وأن يكون مزودا بأجهزة الحاسب الآلي وبرامج البحث العقاري الحديثة، وأن يخصص به مكان آمن لحفظ سندات الملكية ومستندات العملاء وعقود الوساطة العقارية، وأن يقوم طوال مدة الترخيص بمزاولة أعمال الوساطة العقارية.
وكذلك وضعت وزارة العدل أيضا عددا من الشروط الواجب توافرها في الوسيط العقاري القطري والتي أوضحها القانون رقم (22) لسنة 2017 بتنظيم أعمال الوساطة العقارية ضمن اشتراطات الترخيص للوسيط العقاري، حيث كشفت الوزارة عن بعض الشروط الأساسية التي يجب توافرها في الوسيط العقاري، وهي: أولا أن يكون قطري الجنسية، وأن يكون كامل الأهلية، وأن يكون محمود السيرة وحسن السمعة، وألا يكون قد صدر ضده حكم نهائي في جناية أو في جريمة مخلة بالشرف أو الأمانة.
وكشفت وزارة العدل عن الحدود القانونية لترخيص الوساطة العقارية والتي يؤدي عدم تنفيذها إلى تعريض المخالف للعقوبات المنصوص عليها في القانون، حيث أوضحت أنه لا يجوز مزاولة أعمال الوساطة دون ترخيص، إلى جانب أنه لا يجوز مزاولة أعمال الوساطة أثناء سريان الحكم أو القرار الصادر بوقف الترخيص، ولا يجوز للوسيط العقاري أن يجمع بين أعمال الوساطة العقارية وأي مهنة أخرى تتعارض مع أعمال الوساطة، وكذلك لا يجوز له أن يباشر أي نشاط آخر في المقر المخصص لمزاولة أعمال الوساطة، واختتمت الحدود القانونية بأنه لا يجوز التنازل عن الترخيص للغير، ولا ينقل للورثة إلا بعد موافقة الإدارة، على أن يتم التحقق من توافر الشروط القانونية المنصوص عليها في قانون الوساطة في الوريث.
وشددت الوزارة على أهمية قيام الوسيط باجتياز الاختبارات والدورات التدريبية المتخصصة في المجال العقاري، والتي تحدد اللجنة ضوابطها وآلية اجتيازها، وألا يكون قد صدر ضده حكم أو قرار نهائي بإلغاء الترخيص، وألا يكون قد سبق له العمل بوزارة العدل، أو بأي من الوحدات الإدارية المرتبطة بشؤون العقارات والتخطيط العمراني بالوزارات الأخرى، ما لم يكن قد مضى على تركه العمل ثلاث سنوات، وأن يكون له مقر ملائم في الدولة، وفقا للمواصفات التي يصدر بتحديدها قرار من الوزير، ومخصص لمزاولة أعمال الوساطة العقارية.
وفي سياق موازٍ، أعلنت وزارة العدل عن 4 خطوات يجب على الوسيط العقاري القيام بها للحصول على ترخيص مزاولة أعمال الوساطة العقارية، حيث أكدت أن الخطوات الأربع هي: أولا قيام الوسيط بالتسجيل عبر الموقع الرسمي لوزارة العدل واستيفاء كافة المتطلبات، والخطوة الثانية هي حضور الدورات التدريبية التي تعقدها الوزارة للوسطاء العقاريين، والخطوة الثالثة هي حلف اليمين القانونية، والخطوة الأخيرة هي دفع الرسوم واستلام الترخيص.